پیشنهاد مشروط چیست؟

معامله مشروط توافقی است بین دو طرف مبنی بر اینکه در صورت احراز شرط خاصی، پیشنهاد انجام می شود.

پیشنهادات مشروط در معاملات املاک و مستغلات استفاده می شود که به موجب آن پیشنهاد خریدار برای خانه مشروط به انجام کاری برای خرید است.

به عبارت دیگر، قبل از نهایی شدن معامله فروش، باید اتفاقی بیفتد.

معامله مشروط همچنین می تواند به پیشنهاد استخدام مشروط به داشتن شرایط خاص اشاره داشته باشد.

این موارد می تواند شامل گذراندن یک بررسی پیشینه، گواهی پزشکی، مجوز ویزا و بررسی های مرجع باشد.

درک پیشنهادات مشروط

پیشنهادات مشروط بیشتر در معاملات املاک و مستغلات استفاده می شود. پیشنهاد مشروط زمانی ممکن است رخ دهد که خریدار با خرید ملک موافقت کند با این شرط که خانه از بازرسی خانه عبور کند .

پس از برآورده شدن شرایط پیشنهاد، خریدار یا فروشنده موظف به خرید یا فروش ملک خواهند بود.

در صورت عدم احراز شرایط، تعهدی به انجام معامله ندارند. چارچوب زمانی یک پیشنهاد مشروط اغلب کوتاه است، زیرا فروشنده نمی خواهد ملک را برای مدت طولانی بند کند.

انواع پیشنهادات مشروط

پیشنهادات مشروط برای معاملات املاک و مستغلات می تواند به عوامل مختلفی بستگی داشته باشد.

پیشنهاد مشروط از خریدار محافظت می کند و از فروش ملک با رعایت شرایط خاص جلوگیری می کند.

اگر آنها نباشند، فروشنده آزاد می شود و اجازه فروش به خریدار دیگر را دارد.

با این حال، فروشنده در حالی که منتظر است خریدار شرایط مندرج در پیشنهاد نامه را برآورده کند، در الگوی نگه‌داری گیر کرده است.

در زیر تعدادی از رایج ترین شرایط، علاوه بر بازرسی خانه، که می تواند در یک پیشنهاد مشروط باشد، آورده شده است.

فروش خانه فعلی

خریداران خانه ممکن است نیاز به تکمیل فروش محل سکونت فعلی خود داشته باشند تا معامله ادامه یابد.

 این شرایط ممکن است لازم باشد زیرا دارایی های خریداران عمدتاً با خانه فعلی آنها مرتبط است.

برای مثال، فروش خانه فعلی ممکن است برای استفاده از بخشی از پول برای پیش پرداخت خانه جدید مورد نیاز باشد.

تامین مالی بانکی برای خریدار

یک پیشنهاد مشروط می تواند در جایی باشد که فروش خانه مشروط به دریافت تاییدیه بانکی خریدار برای وام مسکن باشد.

اگر تامین مالی از بین برود، پیشنهاد مشروط را باطل می کند.

به عنوان مثال، ارزیابی بانک از خانه ممکن است با قیمتی کمتر از قیمت توافق شده بین خریدار و فروشنده باشد.

 به عبارت دیگر، وام مسکن 100 درصد قیمت فروش را پوشش نمی دهد.

خریدار باید تفاوت بین تامین مالی بانکی و قیمت فروش را بیابد یا فروشنده را متقاعد کند که با قیمت پایین تر بفروشد.

همچنین، اگر وام رهنی برای خانه فعلی خریدار وجود داشته باشد، تامین مالی خانه جدید احتمالاً مشروط به تکمیل فروش خواهد بود.

به عبارت دیگر، خریدار نمی تواند بدون پرداخت وام مسکن فعلی، بودجه ای برای خانه جدید دریافت کند.

مجوزهای ساختمانی و نوسازی

یک پیشنهاد مشروط می تواند به تایید دولت محلی برای منطقه بندی و مجوزهای ساختمانی بستگی داشته باشد.

غیر معمول نیست که خریداران خانه تغییراتی را انجام دهند که فراتر از تعمیرات و نگهداری عمومی است.

این پیشرفت‌ها می‌تواند شامل محوطه‌سازی، بازسازی مسیر ورودی، افزودن عرشه یا ایوان، گسترش فضای خانه یا نصب استخر باشد.

خریدار همچنین ممکن است بخواهد فضایی را برای یک تجارت خانگی ایجاد یا بازسازی کند.

تغییرات گسترده در یک خانه ممکن است نیاز به مجوزهای ساختمانی و سایر مجوزهای شهرداری قبل از انجام هر کاری داشته باشد.

اگر مقرراتی برای انجام تجارت در یک منطقه مسکونی وجود داشته باشد، راه اندازی یک کسب و کار خانگی نیز ممکن است نیاز به تغییر منطقه بندی داشته باشد.

فرض کنید مجوزهای محلی برای تغییرات اعطا نشده است. در این صورت، خریدار باید از ملک مورد نظر استفاده کند و پیشنهاد مشروط ممکن است پس گرفته شود.

نقد پیشنهادات مشروط

متأسفانه، پیشنهادات مشروط گاهی اوقات می تواند به عنوان راهی برای تبعیض علیه گروه ها و افراد 65 سال و مسن تر مورد استفاده قرار گیرد. تبعیض بیشتر با پیشنهادهای استخدام مشروط آشنا است تا پیشنهادات خرید مشروط خانه.

به ویژه، کارفرمایان کوچکتر فرصت های زیادی برای ایجاد شرایط متفاوت برای کارمندان بالقوه دارند.

به عنوان مثال، یک صاحب کسب و کار کوچک ممکن است اصرار داشته باشد که یک کارمند بالقوه از یک نژاد خاص یک آزمایش مواد مخدر انجام دهد و یک بررسی سوابق را قبول کند.

به طور مشابه، آنها می توانند از یک فرد مسن به عنوان شرط شغلی معاینه فیزیکی بخواهند. اگر آنها فقط یک کارمند داشته باشند، ممکن است هیچ راهی برای اثبات تبعیض وجود نداشته باشد.

خریداران بالقوه خانه ممکن است در اجتناب از تبعیض مزیتی داشته باشند، زیرا از نظر فنی آن‌ها هستند که این پیشنهاد را ارائه می‌کنند. با این حال، هنوز هم محدوده ای برای پیشنهادات مشروط برای تسهیل تبعیض وجود دارد.

فروشنده ممکن است اصرار داشته باشد که خریدار در یک بازه زمانی کوتاه قبل از موافقت با پیشنهاد مشروط، تامین مالی دریافت کند.

این امر به طور بالقوه خریدار را تحت الحمایه یک وام دهنده تبعیض آمیز قرار می دهد. دریافت پیش تأییدیه برای وام مسکن می تواند به وام گیرندگان کمک کند تا از این وضعیت اجتناب کنند.

در برخی موارد، پیشنهادات مشروط می‌تواند اثرات تبعیض‌آمیز مشابه شرط‌های موروثی داشته باشد.

ممکن است به دلیل قوانین منطقه‌بندی ، تغییرات پرهزینه ملک به عنوان شرط فروش مورد نیاز باشد .

 بسیاری از این قوانین در دهه‌های پیش، زمانی که تبعیض رایج‌تر بود، اجرا نمی‌شدند.

علاوه بر این، افرادی که زودتر املاک محلی را خریداری کرده اند، مجبور نیستند از قوانین جدید منطقه بندی پیروی کنند.

 در عمل، اعضای جدید جامعه، اغلب افرادی که کمتر از آنها نمایندگی می‌شوند، با هزینه‌هایی مواجه می‌شوند که ساکنان مستقر چنین نمی‌کنند.

ملاحظات خاص

برخی از مشاوران املاک به نشان دادن ملک به سایر خریداران ادامه خواهند داد تا خریدار پیشنهاد مشروط را برای تسریع در روند تحت فشار قرار دهند.

با این حال، فاش کردن وجود یک پیشنهاد مشروط برای سایر خریداران بالقوه ضروری است.

اگر خریدار دیگری پیشنهادی ارائه دهد، قرارداد یا پیشنهاد باید ساختاری داشته باشد تا فروش تنها در صورتی انجام شود که اولین پیشنهاد مشروط محقق نشود.

مشاوران املاک همچنین ممکن است پیشنهاد دهند که فروشنده یک بند فرار را در پیشنهاد مشروط در صورت ارائه پیشنهاد بهتر درج کند.

بند فرار عبارت خاصی است که در قرارداد خرید و فروش نوشته شده است که بیان می کند فروشنده می تواند خریداران دیگر را سرگرم کند حتی اگر یک پیشنهاد مشروط وجود داشته باشد.

فروشنده باید به خریدار اصلی اطلاع دهد که پیشنهاد دیگری ارائه شده است. خریدار اصلی مدت زمان مشخصی برای چشم پوشی یا ارضای شرط خواهد داشت. اگر شرط در آن مدت برآورده نشود، فروشنده آزاد می شود و اجازه فروش به خریدار دوم را دارد.